甘洛县人民政府办公室 关于印发《甘洛县住宅专项维修资金实施细则》的通知

各乡镇人民政府，县级相关部门：

经县政府同意，现将《甘洛县住宅专项维修资金实施细则》印发你们，请抓好贯彻落实。

甘洛县人民政府办公室        

2023年12月28日         

甘洛县住宅专项维修资金实施细则

第一章  总则

第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》（国务院第504号令）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）、《四川省物业管理条例》《关于印发四川省住宅专项维修资金管理细则的通知》（川建发〔2009〕21号）等法律法规，结合我县实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于甘洛县范围内商品住房、存量房、国有土地拆迁安置房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条 住宅专项维修资金属该小区业主共同所有，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条 本实施细则所称住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金。

本实施细则所称住宅共用部位，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为该幢建筑服务的部位等。

本实施细则所称共用设施设备，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业管理区域内依法属于供水、排水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等单位负责管理和承担维修费用的相关管线和设施设备，不属于本办法所称的住房共用部位、共用设备。住宅、住宅小区内的非住宅或者与单幢住宅结构相连的非住宅应按本细则规定交存维修资金。属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

笫五条 县房产管理所按规定负责管理甘洛县城市规划区范围内的住宅专项维修资金的交存、使用、管理，并进行监督和指导工作。

财政、审计、自然资源、发改经信、市场监管、消防等主管部门按各自职责做好全县专项维修资金相关工作。各乡镇、县级部门按照规定职责做好本辖区内专项维修资金的相关工作。

第二章  专项维修资金的交存

第六条 商品住房、存量房、国有土地拆迁安置房、公共租赁住房、经济适用房的首次专项维修资金的交存标准：

商品住宅的业主、非商品住宅的业主按所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。电梯住宅楼每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为我县当地住宅建筑安装工程平均造价1600元/㎡的5%收存，非电梯住宅楼每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为我县当地住宅建筑安装工程平均造价1000元/㎡的5%收存。

第七条 各类住房专项维修资金交存方式：

（一）商品房购房人在签订商品房买卖合同时，根据房屋专项维修资金交存通知单自行到甘洛县住宅专项维修资金专户银行交存住宅专项维修资金后，办理商品房买卖合同备案。

（二）公共租赁住房属于政府全额出资建设的，不再缴纳专项维修资金，其维修资金列入财政预算，按程序在租金收益中专款安排支出。

（三）征地拆迁安置房、经济适用住房、棚户区改造房在办理不动产权登记时，由住户按标准交存住宅专项维修资金。

第八条 房地产开发企业销售商品房（以项目计算）达到80%以上（含80%）时，未出售商品房的维修资金应由房地产开发企业缴纳。房地产开发企业和购房户申请商品房分户不动产登记时，需提交按实测面积交存住宅专项维修资金票据。

第九条 已办理房屋入住手续，而未交存维修资金的业主、售房单位应按照本实施细则第六条规定的标准和方式主动交纳。已发生转让，未交纳住宅专项维修资金的住房，由现业主按照本办法第六条规定将首期住宅专项维修资金足额存入专户管理银行住宅专项维修资金专户。未交存维修资金的老旧小区由小区业主委员会按本办法第六条收缴维修资金后交存维修资金专户。

第十条 未按本实施细则规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者售房单位不得将房屋交付购房人，县房产管理所不得办理网签备案手续，县不动产登记机构不得办理不动产登记。

第十一条 业主分户住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时续交至100%。

第十二条 房屋转让时维修资金的处理方式：已建立维修资金专户的物业，房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时转移，通过信息系统对接的方式使分户账户名和房屋权利人保持一致；未按规定交存维修资金的，应当按照规定补交，并由房屋交易双方在合同条款中进行约定，有约定的从其约定，没有约定的，由出售人补交。转让双方当事人足额交存后凭维修资金专用票据或交存证明及其他法定要件方可办理房屋转移手续。

第三章  专项维修资金的管理

第十三条 县房产管理所为住宅专项维修资金的管理单位，应当遵循资金安全、服务优质的原则，按区域确定2家以上在本县范围内营业的商业银行（须在凉山州房地产信息平台开设端口办理网络服务业务），作为本县专项维修资金的专户管理银行。住宅专项维修资金管理机构应当与专户管理银行签订专户管理协议，并在专户管理银行开设专户。专户管理银行负责办理专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，并提供专项维修资金管理和使用所涉及的第三方监督服务和承担相关费用（含端口设置及升级、造价审核、竣工审计审核、培训等），其具体内容在专户管理协议中约定。

第十四条 管理。

（一）房屋维修资金收存由房产管理部门负责，并建立明细台账。

（二）建立房屋维修资金管理模式：1.小区未成立业主委员会前，由房地产行政主管部门代管；2.小区成立业主委员会的，实行由业主委员会管理或由业主委员会和物业管理公司共管。无论实行哪种管理模式，都应召开业主大会，经2/3以上小区业主认可。管理方式确定的小区由房产管理部门对收取小区的房屋维修资金进行移交。

第十五条 房管部门应当出具由财政部或者省人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。专户产生的利息等收益统一交存住宅专项维修资金专户。

（一）在专项维修资金专户中，县房产管理所建立专项维修资金明细账，以一个物业管理区域为单位立账；每一个物业管理区域的账户中，按每幢房屋立账，并以房屋门户号设分户账，记载分户账的交存、使用、结存等情况。房地产建设单位交存和提取的首次专项维修资金及所产生的利息等收益按物业管理区域或者房屋单独列账。

（二）专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，每年按不低于中国人民银行同期一年定期存款基准利率计算。

第十六条 物业管理区域发生变动的由业主委员会持相关手续到县房产管理所办理专项维修资金账户的有关变更手续。

笫十七条 房屋灭失的，由业主办理有关证明手续后至县房产管理所办理分户账户注销手续，提取原房屋专项维修资金分户账中的资金余额。

第十八条 县房产管理所每年与专户管理银行核对一次物业管理区域的专项维修资金账目，并由专户管理银行在每年3月底前，以建筑区划为单位，向业主公布上一年度的专项维修资金收支及结存情况。业主对公布的专项维修资金账目有异议的，可要求业主委员会或申请县房产管理所复核。业主有权向业主委员会或物业服务企业查询有关费用清单。

专户管理银行每季度向甘洛县房产管理所发送专项维修资金账户对账单，甘洛县房产管理所对专项维修资金账户变化情况有异议的，可向专户管理银行复核。专户管理银行应建立专项维修资金查询制度，接受业主的查询。

第十九条 住宅专项维修资金的管理和使用，依法接受监察及审计部门的监督审计。

第二十条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算执行财政部门有关规定。县财政局负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况进行监督。

第二十一条 《住宅专项维修资金专用收据》的购领、使用、保存、核销管理，按照财政部门的有关规定执行，并接受县财政局的监督检查。

第二十二条 利用建筑区划内业主依法享有的共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于补充维修资金，并分摊计入相关业主的分户账。共用设施设备报废后回收的残值、业主委员会或业主自愿筹集交存的款项等资金也应当转入维修资金。

第四章  专项维修资金的使用

第二十三条 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由损坏责任人承担。

第二十四条 住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十五条 专项维修资金使用的分摊，应当遵循谁受益谁负担的原则，按照下列规定列支：

（一）用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（二）用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（三）用于二户或者二户以上住房共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（四）共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位按照尚未售出商品住宅、非住宅或者公有住房的建筑面积进行分摊。

（五）业主个人分户账余额不足的，差额部分由该业主承担。

第二十六条 专项维修资金使用实行专户银行委托的工程造价审核、竣工审计审核等第三方监督服务制度。提供第三方服务的专业机构应当依照法律法规和相关规定履行监督职责，不得伙同相关业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人、施工单位弄虚作假，损害业主利益。

第二十七条 需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）提出使用方案。维修资金的使用应有业主委员会指定的分摊范围，必须经2/3受益业主签字同意，且做到先分摊，后签字，使业主享有充分的知情权，做到资金的使用阳光、透明、公正。物业服务企业、业主委员会、相关业主作为申请人根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行或者委托相关单位制定维修资金使用方案，并向县房产管理所提出使用申请，维修资金使用方案需明确工程造价审核、竣工审计审核等第三方监督服务模式。

（二）选择施工单位。业主委员会、相关业主可自行或委托物业服务企业等单位通过招标或者其他公开、公平、公正的方式选定维修施工单位。维修工程项目较小的，为节约费用，业主委员会或相关业主可采取简易方式，选定维修施工单位。选择施工单位主要依据施工单位的资质、业绩、工程预算报价、工程质量、承诺保修等。维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与建筑区划内共用部位、共用设施设备维修施工内容相符的相关资质。

（三）业主决策。维修资金使用方案应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。倡导维修资金使用表决新方式，为解决业主“双三分之二”表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，县房产管理所应当协同配合乡镇、社区居民委员会指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等表决方式，优化维修资金表决规则，建立并逐步推广应用业主电子投票系统，畅通申请使用渠道。

（四）审核备案。业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业、维修施工单位等申请人持维修资金使用方案（含工程造价审核意见）等书面材料到县房产管理所办理维修资金使用审核备案。

（五）工程款的预拨付。县房产管理所根据审核备案通过的工程承包合同约定，书面通知专户管理银行划拨预付资金，预拨付金额不超过预算金额的50%。

（六）现场签证。业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业参与维修工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场签证并提出书面意见。维修资金使用金额较大的维修工程（10万元及以上），专户银行聘请的工程造价咨询机构应参与现场签证。

（七）竣工验收。工程竣工后，凭工程决算单、费用结算票据、竣工审计审核意见，由业主委员会持维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意签署的验收审核意见等资料向县房产管理所备案。备案后，通知专户管理银行拨付扣除质量保证金的剩余决算资金。

（八）质量保修。维修工程合同应当约定工程质量保证条款。工程质量保证期满后，由维修施工单位凭据业主审核意见等相关资料，向管理机构提出申请并备案，方可书面通知专户管理银行拨付工程质量保证金。

第二十八条 根据《四川省住房和城乡建设厅关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》（川建房发〔2014〕445号文）要求，当房屋共用部位、共用设施设备发生下列危及房屋使用安全的应急情形，需要立即使用专项维修资金实施维修、改造的，经乡镇、县级部门处确认后，由物业服务企业或业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向县房产管理所申请备案，经核准后其费用在维修资金中列支，并向全体业主公示维修情况。

危及房屋使用安全的应急情形是指：1.物业共用部位、共用设施设备发生危险；2.因共用线路故障而引起停电和漏电；3.因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；4.落水管堵塞和水盘等设备漏水；5.电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；6.楼体外墙装饰面有脱落危险；7.屋面、外墙面出现严重渗漏；8.板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手、栏杆有脱落危险；9.专有部位外各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险；10.排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍；11.属业主产权的高压柜、环网柜及变压器等出现功能故障；12.其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，必须及时消除。

第二十九条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用。

（三）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住宅共用部位、共用设施设备的维修养护费用。

（五）按照国家发改委《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定应在物业服务费中列支的（人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用）不得使用维修资金。

笫三十条 住房共用部位、共用设施设备在保修期内，因不可抗力造成损坏需维修、更新、加固的，可以按本办法规定使用维修资金。

笫三十一条 申请人应当对申请使用备案材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料，隐瞒或提供虚假材料，由当事人承担相应法律责任。

第五章  法律责任

第三十二条 开发建设单位违反本办法规定将房屋交付买受人的，由县房产管理所责令限期改正；逾期不改正的，依法进行处理。

第三十三条 使用住宅专项维修资金的过程中，业主委员会、物业服务企业等应恪守职责。对不履职或虚报维修范围、虚报工程量及预算者，住宅专项维修资金所有权人可依法投诉、诉讼。造成损失的，依法承担相应的法律责任。

第三十四条 违反本实施细则规定，挪用住宅专项维修资金的，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）的规定，由县房产管理所追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，由相关部门吊销营业执照。

第三十五条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院第427号令）的有关规定追究法律责任。

第三十六条 县房产管理所工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附则

第三十七条 本实施细则实施前，未建立专项维修资金的，业主应当依法召开业主大会，在业主公约中予以规定，并按照本实施细则规定的标准将首次专项维修资金交存至专户管理银行。业主不按照业主大会决定、业主公约规定交存专项维修资金的，业主委员会可依法向人民法院提起诉讼。

笫三十八条 完善维修资金基础数据管理。县房管所应当结合日常业务管理工作，进一步完善维修资金基础数据，尤其在受理维修资金申请使用备案时，要做好信息数据比对，不一致的，及时核实物业管理区域范围、房屋面积、业主姓名等房屋基础信息及维修资金历史交存、使用等情况，校正数据信息，保证数据完整、准确。

笫三十九条 因专项维修资金的交存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院诉讼。

第四十条 本实施细则由甘洛县住房和城乡建设局负责解释。相关法律、行政法规对住房专项维修资金的管理另有规定的，从其规定。

第四十一条 本实施细则自发布之日起施行，有效期5年。